鄭州律師

2013年6月，李某與陳某簽訂了房屋買賣合同，約定李某以150萬的價格買下陳某修建的兩層房屋。

合同簽訂時，陳某告知李某該房屋沒有取得建筑放可證，但后期可以辦理。李栽表示知曉，雙方在落款處簽名按手印。

房屋買賣合同簽訂后，李某依照約定支付了購房款。陳某也依合同將房屋交付給李某占有使用。2018年3月，因改建項目需要，涉案房屋被政府征收并拆除。2019年，涉案房屋被政府定為違章建筑，并依據《未經登記建筑調查認定實施細則》不予安置補償。

經查，涉案房屋建造于2009年至2012年間，修建時未經審批，李某在購買涉案房屋后出資讓陳某在涉案房屋上加蓋第三層。涉案房屋被認定為違章建筑不予安置補償后，李某將陳某一家訴至法院;請求確認房屋買賣合同無效;請求返還購房款，并賠償房款利息等相應損失。

【河南錦盾律師事務所解析】

關于違章建筑房屋買賣合同的效力問題，在法學理論上主要有三種觀點：合同無效說、合同效力待定說和合同有效說。

而房屋買賣合同效力取決于建筑人是否補辦相關手續(xù)這一特定事實。以上述案件為例，如果賣方陳某補辦了建設工程用地許可證、建筑工程規(guī)劃許可證等手續(xù)后，違章建筑從違法轉為合法，房屋買賣合同也因此轉為有效合同。如果陳某無法補辦下來手續(xù)，則合同無效。

而在上述案件中，買賣合同簽訂時，其屬于無證狀態(tài)，后來也未能補辦，該建筑物依法不能轉讓。根據相關法律規(guī)定，涉案合同無效。

合同無效，或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還，不能返還或者沒必要返還的，因當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

因此，對于合同無效后的締約過失責任，一般的處理原則就是按照雙方過錯程度，確定各自應承擔的責任。本案中，李某之利益損失為履行該合同而產生的購房款利息等相應合理支出;陳某之損失是違建房屋被拆后的建筑成本。但該房屋被強拆之直接原因是因為房屋的違章建筑性質，陳某應自行承擔建筑成本損失。雖然該房屬違章建筑，但已實際交付李某，亦不影響其占有期間的合理使用，從公平原則考量，李某應支付一定使用費。參照房屋位置、面積、使用時間等因素，其使用費與李某購房款的利息損失相互沖抵更為公正合理。

由上述案例可以看出，對于違章建筑本身都是有很大風險的，買賣違章建筑房屋雙方需要對后續(xù)將面臨的法律后果做好充分的思想準備以及風險防范。

河南錦盾律師事務所提醒大家，由于違章建筑的買賣合同無效的情形較多，建議預先約定好合同無效后的責任承擔，既能防止經濟損失，有能夠快速有效的解決糾紛。